Wissenswertes

Eine Anschlussfinanzierung ist die Verlängerung der Darlehenskonditionen zum Zinsbindungsende. Sie haben die Möglichkeit, bei der Bank zu bleiben, die Sie bisher finanziert hat, aber es lohnt sich immer, den gesamten Markt zu durchsuchen, denn oftmals gibt es Banken, die viel günstiger als Ihre Hausbank sind.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist mit Einschränkungen möglich. Das Objekt sollte zur Eigennutzung erworben werden und den heutigen Wohnstandard entsprechen. Ihr Arbeitsverhältnis sollte schon mindestens 12 Monate bestehen und unbefristet und ungekündigt sein. Und wenn Sie schon kein Eigenkapital mitbringen, sollten Sie ebenso wenig  Kredite und 0%-Finanzierungen haben.  

Die Creditreform ermöglicht den Banken die Bonitätsklassifizierung von Freiberuflern, Selbständigen und Unternehmern. Neben der Schufa-Auskunft ist diese bei allen Banken, die diese Kundengruppe finanziert, ein essentielles Informationsmedium zur Bewertung der Bonität. Wichtig: Jeder Selbständige meldet seine Bonitätsdaten selbst an die Creditreform.

Die Darlehenslaufzeit entspricht in den meisten Fällen nicht der Zinsbindung. Die Berechnung erfolgt unter der Annahme, dass Sie denselben Zins und dieselbe Tilgung, also dieselbe Rate zahlen würden, bis Ihr Darlehen vollständig zurückgezahlt wurde. Dieses stimmt aber im Regelfall nicht, da sich der Zins zum Zinsbindungsende verändern kann, und Sie in der Regel eine andere Tilgung, die zu Ihrem dann vorhandenen Budget passt, wählen. 

Sobald der Kaufpreis für die Immobilie vollständig gezahlt wurde, beantragt der Notar die Eigentumsübertragung. Sie erhalten vom Amtsgericht eine schriftliche Information darüber, wenn diese erfolgt ist. Dann stehen Sie im Grundbuch als Eigentümer und die Immobilie gehört erst dann rein rechtlich Ihnen.

Als Fremdkapital wird der gesamte Darlehensbedarf, den Sie für Ihre Finanzierung benötigen, bezeichnet. Alle Darlehen, ob Förderdarlehen, Bankdarlehen oder KFW-Darlehen werden aufaddiert und sind dann in Summe das Fremdkapital. Von diesem hängt z.B. der Zins ab, den Sie bekommen. Je weniger Fremdkapital, desto besser der Zins.

Wenn Sie ein Darlehen für eine Immobilie beantragen, wird dieses immer dinglich im Grundbuch dieser gesichert. Eine Grundschuld ist aber per Definition nie zweckgebunden. Die Grundschuldzweckerklärung verknüpft die Grundschuld mit dem Darlehen.

Dieses ist der Oberbegriff für alle grundpfandrechtlich gesicherten Kredite. Früher wurden auch zweckgebundene Hypotheken als Sicherung im Grundbuch eingetragen. Da diese aber beim Wechsel des Bankpartners nicht an die weiterfinanzierende Bank abgetreten werden konnten und durch Löschung und Neueintragung höhere Kosten entstehen als durch eine Abtretung, hat die abtretbare "Grundschuld" die Hypothek vom Markt verdrängt.

Vergleichen lohnt sich immer. Doch wie? Soll man sich von jeder Bank ein Angebot erstellen lassen? Dieser Aufwand rechnet sich meist nicht. Gestatten Sie uns diesen Aufwand für Sie zu betreiben. Durch die Masse an Geschäft, die wir vermitteln, bekommen Sie in der Regel die besseren Konditionen. Und einen direkten Ansprechpartner, der sich auskennt und persönlich für Sie da ist.  

Der Kaufpreis Ihrer Immobilie ist der Wert, den Sie inklusive der Mehrwertsteuer, dafür zu zahlen haben. Dieser ist die Berechnungsgrundlage für die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtsgebühren und Maklercourtage. Viele Notare empfehlen daher, mitverkauftes Inventar aus dem Kaufpreis herauszurechnen, um die Kosten zu drücken. Dieses macht nicht immer Sinn, da dadurch auch die Zinsen steigen können.

Wenn Sie einen Kredit, der im Grundbuch gesichert ist, vollständig zurückgezahlt haben, erteilt der Kreditgeber die Löschungsbewilligung für die Löschung der Grundschuld. Diese macht aber nur Sinn, wenn Sie in nächster Zeit nicht vorhaben, einen neuen Kredit auf Ihr Haus aufzunehmen.

Die Banken unterscheiden in der Regel alle zwischen einer wertsteigernden und werterhaltenden Modernisierung. Wenn Sie eine Immobilie erwerben und nur neue Tapeten und Bodenbeläge einbauen (lassen) steigern Sie den Wert der Immobilie damit nicht. Wenn Sie aber z.B. das Dach sanieren, oder neue Fenster einbauen (lassen) wird dieses als Wertsteigerung angenommen und somit von der Bank für die Zinsfindung berücksichtigt. 

Eine Nachfinanzierung benötigen Sie, wenn Sie z.B. bei Bau- oder Modernisierungsvorhaben mehr Geld benötigen, als ursprünglich geplant. Dieser aufwendige und bei den Banken unbeliebte Prozess kann schnell teuer werden. Nehmen Sie einfach bei der Planung einen "Pufferbetrag" mit in die Kalkulation, dann passiert Ihnen so etwas in der Regel nicht. Bei vielen Banken können Sie, wenn Sie am Ende des Vorhabens Geld übrig haben, dieses gegen Zahlung einer kleinen Gebühr zurückgeben, und ersparen sich somit eine teure Nachfinanzierung.

Sie suchen ein passendes Objekt für Ihre Familie? Heutzutage spielt sich fast die gesamte Suche im Internet ab. Oftmals werden die Immobilien hier viel zu teuer angeboten, zögern Sie deshalb nicht, den Preis zu verhandeln oder mit einem Gutachter, den wir Ihnen gerne an die Seite stellen, eine gründliche Objektbewertung vorzunehmen. Damit können Sie mehrere Tausend Euro sparen.

Viele Direktbanken nutzen das PostIdent-Verfahren zur Legitimation Ihrer Darlehensnehmer. Wenn eine Bank ein neues Konto, also auch ein Darlehenskonto eröffnet, ist sie gesetzlich dazu verpflichtet, Ihre Identität festzustellen. Dieses wird immer häufiger an die Postmitarbeiter übertragen. Einfach zum nächsten Postschalter, den Ausweis und den PostIdent-Coupon vorzeigen, und fertig! Einfacher geht es nicht.

Sie haben nach Darlehensannahme durch die Bank ein 14-tägiges Rücktrittsrecht ohne Angabe von Gründen. Sollte also der Erwerb der Immobilie aus irgendeinem Grund scheitern, oder eine andere Bank günstiger sein, entstehen Ihnen, wenn Sie von dem Rücktrittsrecht Gebrauch machen, keine weiteren Kosten.

Bei nahezu allen Banken ist ein 5%iges Sondertilgungsrecht kostenfrei enthalten. Dieses können Sie einmal jährlich zur Reduzierung der Darlehensschuld nutzen. Dadurch erhöht sich der in der Rate enthaltene Tilgungsanteil und somit, da diese ja gleich bleibt, reduziert sich automatisch auch der Zinsanteil. Sie sparen Geld, und reduzieren damit Ihre Restschuld zum Zinsbindungsende.

Wenn Sie eine Wohnung, oder in manchen Fällen ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte erwerben, benötigt die finanzierende Bank eine Teilungserklärung.

Diese besteht immer aus dem schriftlichen Teil und dem Aufteilungsplan. Der schriftliche Teil weist die Miteigentumsanteile, das Sondereigentum und die Sondernutzungsrechte aus, während der Aufteilungsplan Ihnen genau aufzeigt, welcher Teil Ihnen wirklich gehört. Dazu kommt dann noch die behördliche Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese bescheinigt Ihnen, dass der Wohnraum, den Sie erwerben, in sich abgeschlossen ist. Ob Sie eine Teilungserklärung benötigen, erkennt man daran, wenn Ihr Grundbuch die Bezeichnung "Wohnungsgrundbuch" trägt.

Eine Umschuldung spart Ihnen in der Regel sehr viel Geld. Viele Banken bieten Neukunden attraktive Zinsen an. Leider trifft dies auf Bestandskunden nicht zu. Diese werden in der Regel mit Standardzinsen abgespeist. Hier entsteht ein sehr großes Sparpotential, das sich sofort positiv in Ihrem Geldbeutel bemerkbar macht.

Wenn Sie ein Darlehen vor Ende der Zinsbindung zurückführen wollen, wird  Ihnen die Bank in der Regel einen Strich durch die Rechnung machen. Die Bank kann auf die Einhaltung des Kreditvertrags bestehen. Nur bei Darlehensverträgen mit einer Zinsbindung von mehr als  10 Jahren können Sie lt. BGB 10 Jahre nach Vollauszahlung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Dann darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Bei Objektverkauf innerhalb von 10 Jahren nach Abschluss des Darlehens muss die Bank Sie aber aus diesem herauslassen. Dann wird die Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Diese beinhaltet den Zinsschaden, den die Bank aus der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens hat, Gebühren für die Berechnung und weitere Kosten, die vom Gesetzgeber nicht genau festgesetzt wurden, daher ist der Spielraum hier für die Banken sehr groß und es wird häufig sehr teuer für Sie.